에스크로: 이제 어떻게 해야 하나?

축하합니다! 이제 곧 나만의 집을 소유하게 되시는군요. 에스크로(escrow) 및 최종 거래 절차가 최대한 원활하게 진행될 수 있도록 다음의 제안 사항(그리고 담당 부동산 중개인의 조언)을 잘 따라주시기 바랍니다.

주택을 구입할 때 계약금(또는 초기 납입금)을 지불해야 합니다. (주택 담보 대출 조건에 따라) 원하는 만큼 금액을 자유롭게 정해 납입할 수 있지만, 주택 전체 가격에서 초기 납입금을 많이 낼수록 대출금을 모두 갚는 데 걸리는 기간이 단축되고 매월 납부해야 할 대출 상환액도 줄어든다는 점을 기억하십시오.

주택 구매 과정에서 귀하는 새 집의 소유권 증서를 넘겨받기 위해 언제, 누구에게 대금을 지급해야 하는지 명확히 하고 독립적인 제3자로서 업무를 수행할 에스크로(escrow) 또는 정산(settlement) 업체를 필요로 하게 됩니다. 이 업체는 귀하의 계약금을 보관하고 에스크로 기간 동안 이루어지는 제반 업무를 조율하는 역할을 합니다. 경우에 따라 이 계약금 수표는 변호사나 부동산 중개인의 신탁 계좌에 보관될 수도 있습니다. 수표 결제에 필요한 자금이 계좌에 충분히 확보되어 있는지 반드시 확인하십시오.

계약금 수표는 현금화될 것입니다. 매매가 정상적으로 성사될 경우, 이 금액은 주택 매매 대금의 일부로 처리됩니다. 만약 어떤 이유로든 매매가 성사되지 않을 경우, 귀하는 표준 해약 수수료를 제외한 계약금 전액을 돌려받을 권리가 있을 수 있습니다. 하지만 특정 상황에서는 매도인이 이 금액을 손해배상 예정액(liquidated damages)으로 간주하여 보유할 수도 있습니다. 따라서 매매 계약을 체결하기 전에, 계약에 손해배상 예정액 조항을 포함하는 것이 귀하에게 유리한지 여부에 대해 법률 전문가와 상의해 보시는 것이 바람직합니다.

1. '에스크로(escrow)'가 진행되는 기간은 통상 30일이지만, 이보다 길어지거나 짧아질 수도 있습니다. 이 기간 동안 계약서에 명시된 각 사항을 만족스럽게 이행해야 합니다. 에스크로(escrow)를 개설할 시점이면 이미 매도인과 잔금 및 소유권 이전일(closing date)과 조건부 조항(contingencies)에 대해 합의가 이루어진 상태여야 합니다. 계약 내용은 저마다 다르지만, 대부분 다음과 같은 사항을 포함합니다. 1. 주택 검사 조건(Inspection contingency): 검사 결과가 만족스럽지 않아 계약을 취소해야 할 수도 있으므로, 매매 계약 체결 후 가능한 한 빨리 이 절차를 완료해야 합니다.

2. 자금 조달 조건부 조항: 계약이 체결되면 자금을 확보할 수 있는 일정 기간이 주어집니다. 만약 계약상 주어진 기간 내에 어떤 이유로든 자금을 확보하지 못하고(또한 매도인이 서면으로 기한 연장에 동의하지 않는 경우), 대출 승인 여부가 불확실한 상황을 감수하면서도 '자금 조달 조건(contingency)'을 해제하고 계약을 진행할지 여부를 결정해야 합니다. 또는 매매 계약을 취소하는 선택을 할 수도 있습니다.

3. 매도인이 매매 가능한 권원(marketable title)을 제공해야 한다는 요건. 변호사나 권원(title) 담당자와 함께 권원 보고서를 검토하십시오. 소유권과 관련된 법적 문제가 발생하지 않도록 권원에 하자가 없는지(clear) 확인해야 합니다. 또한 부동산 양도와 관련된 지역 및 주(州)의 조례를 확인하고, 귀하와 매도인이 이를 준수했는지 점검하십시오.

4. 주택 소유자 보험에 가입하십시오. 이는 아마도 매매를 완료하기 전에 요구될 것입니다. 화재 및 지진 관련 특수 보험 등 여러 요건으로 인해 해당 보험에 가입하는 데는 상당한 시간이 소요될 수 있습니다. 따라서 계약 체결 후 가능한 한 빨리 보험 가입을 신청하는 것이 귀하에게 유리할 것입니다.

5. 에스크로가 종료되는 시점에 맞춰 서비스가 개통되도록 지역 공공 서비스 업체에 연락하여 일정을 잡으십시오.

6. 최종 점검 일정을 잡으십시오. 이 시점에서는 해당 부동산이 계약서에 명시된 상태와 정확히 일치하는지 확인해야 합니다. 부동산에 포함되어 '영구적으로 고정된' 것으로 생각했던 샹들리에가 매도인에 의해 철거되고 완전히 다른 조명 기구로 교체되어 있을 수도 있기 때문입니다.

드디어 해내셨군요! 매매 절차가 마무리되면 이제 어엿한 새 집의 주인이 되십니다. 축하드립니다!