목적(투자·실거주·이주)과 예산부터 정하는 게 시작입니다. 이후 자산 상황과 투자 전략에 맞춰 구체적인 방향을 잡아가려면 1:1 상담이 필수입니다. 상담 신청서를 먼저 작성해 주시면 우선 배정해 드립니다.

15분 또는 30분 단위로 Zoom 또는 전화 상담이 가능합니다. 대면 상담은 2주 전 사전 예약이 필요합니다. 문의 페이지에 남겨주시면 연락드립니다.

오퍼 시 매매가의 1~3% 수준으로 내는 예치금입니다. 에스크로에 보관되다가 클로징 시 구매 대금 일부로 충당됩니다.

땅은 소유하지 않고 정해진 기간 동안만 임차하는 방식입니다. 하와이 부동산 시장에만 존재하는 독특한 구조라 외부에서 오시는 분들은 이 개념 자체를 모르고 계약하는 경우가 많습니다. 반드시 프리홀드(Fee Simple)와 구분해서 확인하셔야 합니다.

중요합니다 — 건물 종류에 따라 대출 가능 여부와 필요한 다운페이먼트 조건이 완전히 달라지기 때문입니다. 어떤 종류의 건물인지부터 알아야 그다음 대출 방향과 준비 과정이 정해집니다. 이 확인은 첫 단계에서 반드시 필요합니다.

공개보고서 수령 후 30일 이내 취소(HRS 514B-86)는 전액 환불됩니다. 그 이후 구매자 사정으로 계약을 깨면 계약금을 잃을 수 있습니다.

일부 다를 수 있습니다. 동급 이상 자재로 교체할 수 있다는 조항이 표준으로 들어가 있습니다.

대부분의 신축 콘도는 입주 직후 바로 크게 오르지 않습니다. 다만 예산을 잘못 잡았거나 예비비 적립이 부족했던 경우엔 관리비가 급격히 오르거나 특별부과금이 발생할 수 있고, 실제로 카카아코 일부 건물에서 이런 사례가 있었습니다. 예비비 적립 상태는 건물마다 다르며, 공개보고서에서 확인 가능한 정보입니다.

아니요, 라이프스타일과 목적에 따라 다릅니다. 이 부분은 일반화해서 답할 수 있는 질문이 아니라, 1:1 상담에서 직접 다뤄야 하는 부분입니다.

완공 전 계약 자체를 양도하는 건 대부분 안 됩니다. 다만 클로징 후 등기가 끝나면 바로 다음 날부터 시장에 다시 내놓는 건 가능합니다 — 빠르게 매도하고 싶다면 이 경로로 하시면 됩니다.

융자 컨틴전시 조항은 대부분 계약서에 포함되지 않습니다. 잔금 계획은 계약 시점부터 미리 세우시는 걸 권하고, 이 부분은 상담을 통해 함께 준비하시는 게 좋습니다.

에스크로 계좌 정보는 이메일이 아닌 전화로 재확인하는 게 안전합니다.

비거주자는 판매가의 7.25%(HARPTA), 외국인은 여기에 15%(FIRPTA)가 더해져 총 22.25%가 클로징 시 자동으로 떼갑니다. 이건 자동 처리이고, 정당한 사유가 있어도 취소나 환불이 되는 절차가 아닙니다. 정확한 세금 처리는 CPA(세무사)와 상담하셔야 하는 영역입니다.

완공 지연, 실물과 렌더링 차이, 금리 변화가 일반적인 리스크입니다. 계약 조건은 대부분 업계 표준이고 협상 대상이 아닙니다.

공개보고서 수령일로부터 30일(HRS 514B-86) 이내에는 사유 불문 전액 환불됩니다. 30일이 지난 후에는 개발사가 완공 기한을 넘긴 경우를 제외하고, 정당한 사유 없이 구매자가 계약을 파기하면 계약금을 잃습니다.

평면도, 마감재 샘플, 사양서, 개발사 트랙레코드를 확인할 수 있습니다. 이 중 가장 신뢰할 수 있는 건 트랙레코드입니다 — 같은 개발사의 과거 프로젝트가 완공 기한을 지켰는지, 실제 마감재가 렌더링과 얼마나 일치했는지는 공개된 기록으로 확인 가능합니다.

검증된 하나의 "평균 수익률" 숫자는 없습니다 — 있다고 말하는 곳이 있다면 오히려 의심하셔야 합니다. 인근 완공 건물(Ae'o, Koula, Victoria Place 등)의 계약가 대비 완공 후 실거래가는 실제 비교가 가능합니다.

완공 직후 매도, 임대 후 보유, 실거주 전환 — 목표에 따라 유닛 선택 기준이 완전히 달라집니다. 일반 답변으로 끝낼 문제가 아니라 1:1 상담으로 목표부터 정하는 게 맞습니다.

① 왜 리세일이 아니라 프리세일을 선택하는지 — 이유가 명확해야 합니다.
② 완공 시점에 대한 기대치가 현실적인지 — 가격, 시장 상황, 라이프스타일 변화까지 감안한 기대인지 점검해야 합니다.
③ 지금이 아니라 완공 시점 기준으로 융자 승인을 받을 수 있는 재정 상태인지 — 계약 시점엔 문제없어 보여도, 2~4년 뒤 완공 시점의 소득·신용·금리 조건으로 다시 심사받는다는 걸 감안해야 합니다.

원격으로도 전체 과정 진행이 가능합니다 — Zoom·전화 상담, 온라인 서류 서명, 화상 워크스루로 방문 없이 클로징까지 마친 고객들이 실제로 있습니다. 다만 대면 상담을 원하시면 2주 전 사전 예약이 필요합니다.

목적(투자 수익, 실거주, 임대)에 따라 맞는 지역이 다릅니다. 예를 들어 카카아코는 신축·임대 수요 중심, 카할라는 실거주·장기 보유 중심으로 성격이 다릅니다. 지역 추천은 목적을 먼저 정한 뒤 상담에서 구체화합니다.

가격만으로 결정되지 않습니다. 클로징 기간, 컨틴전시 조건, 현금·융자 여부가 함께 작용합니다. 같은 가격이라도 조건이 셀러에게 더 유리한 오퍼가 이깁니다 — 이 조합은 매물과 시장 상황마다 달라져서 상담에서 직접 짚습니다.

장기간 시장에 남아 있는 이유, HOA 재정 상태(예비비 부족·소송 이력), 최근 가격 인하 횟수, 인근 매물 대비 비정상적으로 낮은 가격입니다. 이런 신호는 겉보기 조건만으론 파악이 안 되고, 실사 과정에서 확인해야 합니다.

거래량, 매물 재고(months of supply), 가격 대비 시장 체류 기간(DOM) 세 가지를 함께 봅니다. 하나만 보면 오독하기 쉽습니다 — 예를 들어 가격이 오르는데 거래량이 줄고 있다면, 매수자가 아니라 매물 부족이 원인인 경우가 많습니다.

"완벽한 타이밍"을 맞추려는 접근 자체가 리스크입니다. 실제로 수익을 결정하는 건 매수 시점보다 보유 기간과 출구 전략입니다. 언제 사느냐보다, 사기 전에 목표 보유 기간과 매도 조건을 먼저 정하는 게 실질적으로 더 중요합니다.

"언제"보다 먼저 봐야 할 건 목적입니다 — 시세차익 실현, 자금 필요, 관리 부담 회피 중 어떤 이유인지에 따라 답이 다릅니다. 시장 데이터로 참고할 수 있는 건 매물 재고(months of supply)와 최근 가격 추이입니다 — 재고가 줄고 가격이 오르는 시기는 셀러에게 유리한 국면입니다. 다만 이건 참고 지표일 뿐, 개인 상황과 함께 봐야 합니다.

클로징 예상 비용 확인, 필요한 수리·보수 여부 점검, 최근 6개월 인근 실거래가(comps) 확인, 그리고 대출 잔액과 예상 순수익 계산입니다. 준비 없이 리스팅부터 하면 가격 책정이나 협상에서 불리해질 수 있습니다.

과도한 리모델링 투자(회수 안 되는 경우가 많음), 감정적으로 가격을 너무 높게 책정, 첫 2주 반응을 무시하고 가격을 안 낮추는 것, 오퍼 조건을 가격만 보고 판단하는 것, 그리고 이웃이나 친구의 개인 취향에 근거한 조언을 전문가 의견처럼 따르는 것이 흔한 실수입니다.

동시 진행이 이상적이지만 현실적으로 순서가 필요합니다. 자금 여유가 있다면 다음 집을 먼저 확보(브릿지론 또는 현금)한 뒤 기존 집을 파는 게 안전하고, 자금이 판매 대금에 의존한다면 기존 집 판매 계약(오퍼 수락) 후 다음 집을 찾는 게 현실적입니다. 두 거래의 클로징 일정을 맞추는 조율이 핵심입니다.

같은 동네라도 층수·뷰·리모델링 상태·유닛 배치가 다르면 가격이 달라집니다. 또한 "옆집"이 실제로 팔린 가격(closed price)인지, 그냥 리스팅 가격(내놓은 가격)인지도 확인해야 합니다 — 리스팅가는 협상 전 숫자라 실제 거래가와 다를 수 있습니다.

네, 일반적으로 더 필요합니다. 미국 신용 기록이 없는 외국인 융자(foreign national loan)는 보통 30~40% 이상의 다운페이먼트를 요구하는 경우가 많고, 대출 기관마다 조건이 다릅니다. 현금 매수라면 이 조건 자체가 해당되지 않습니다.

네, 가능합니다. 국제 송금(wire transfer)으로 에스크로에 직접 자금을 보내는 방식으로 클로징을 진행한 사례들이 있습니다. 다만 은행마다 국제 송금 한도와 처리 시간이 달라 마감일보다 여유 있게 준비하셔야 합니다.

상황에 따라 다릅니다. LLC 명의는 개인 자산과의 분리, 프라이버시 측면에서 장점이 있지만, 융자 조건이나 세금 처리 방식이 개인 명의와 달라질 수 있습니다. 이건 세무사·변호사와 함께 판단해야 하는 영역입니다.

네, 원격으로 전체 과정 진행이 가능합니다. 다만 진행 속도는 서류 준비와 송금 처리 시간에 영향을 받기 때문에, 시차와 은행 처리 시간을 감안한 일정 조율이 필요합니다.

네, 가능합니다. 위임장을 작성해 대리인(변호사 등)에게 서명 권한을 위임하는 방식이 일반적이며, 국가에 따라 공증·아포스티유 절차가 추가로 필요할 수 있습니다. 이 서류는 클로징 일정보다 여유 있게 미리 준비해야 처리 지연을 피할 수 있습니다.

네, 미국 내 신용 기록은 주(state)에 상관없이 적용됩니다. 본토 대출기관도 하와이 부동산에 융자를 해주는 경우가 많고, 신용점수·소득 조건은 본토와 동일한 기준으로 심사됩니다. 다만 하와이 자체 대출기관을 이용하시면 현지 시장을 더 잘 아는 언더라이팅을 받을 수 있는 경우도 있습니다.

네, 가능합니다. 다만 엄격한 기한이 있습니다 — 매도 후 45일 이내 교환 대상 지정, 180일 이내 클로징입니다. 실제로 이 과정에서 가장 많이 놓치는 부분은 기한 자체가 아니라 "45일 안에 지정 가능한 하와이 매물 후보를 미리 확보해두지 않는 것"입니다 — 하와이는 매물 재고가 본토보다 적어서, 매도 계약을 걸기 전부터 후보 매물을 미리 봐두지 않으면 45일 안에 원하는 조건의 매물을 못 찾아 교환 자체가 무산되는 경우가 실제로 있습니다. 매도 결정 단계부터 하와이 쪽 후보를 함께 준비하시는 걸 권합니다.

은행 융자 없이 셀러가 직접 매수자에게 대출해주는 방식입니다. 은행 승인이 어려운 상황이나 빠른 클로징이 필요할 때 활용되며, 이자율과 조건은 매도자·매수자 간 협의로 정해집니다. 흔한 방식은 아니고, 셀러가 이 옵션에 동의해야만 가능합니다.

클로징 비용은 보통 매매가의 1~3% 수준으로, 에스크로·타이틀 보험·기록 수수료 등으로 구성됩니다. 커미션은 거래마다 협의되는 항목입니다. 두 비용 모두 거래 구조(현금 vs 융자, 셀러 크레딧 유무)에 따라 달라지므로, 정확한 금액은 실제 거래 조건이 나온 뒤 확인됩니다.

하와이 재산세는 연 2회 납부입니다 — 8월 20일과 2월 20일이 마감일입니다. 일시불로 연납도 가능하며, 마감일을 놓치면 연체료가 부과됩니다.

정해진 주기가 있는 게 아니라, 보유 자산의 수익률이 시장 평균 대비 정체되거나, 특정 지역·유닛 타입에 리스크가 집중됐을 때가 신호입니다. 예를 들어 한 건물에 여러 유닛을 보유하고 있다면, 그 건물의 HOA나 시장 상황 하나에 전체 포트폴리오가 노출되는 셈입니다.

분산 투자와 집중 투자 중 어느 쪽이 맞는지는 투자자가 감당할 수 있는 리스크 수준에 따라 달라집니다 — 여러 자산으로 나누면 리스크가 분산되지만, 아파트 빌딩처럼 하나의 큰 자산에 집중하면 더 높은 리스크를 감수하는 대신 관리가 단순해지는 장점이 있습니다. 핵심은 분산이냐 집중이냐를 먼저 정하는 게 아니라, 본인의 리스크 감내 수준과 그에 맞는 융자 조건을 먼저 확인하는 것입니다.

장기 임대(180일 이상)는 GET(일반소비세, 4.5%)만 적용됩니다. 단기 임대(180일 미만, 에어비앤비 등)는 GET에 더해 주 TAT(11%)와 카운티 TAT(오아후 3%)까지 더해져 총 18~19% 수준의 세금이 붙습니다 — 장기와 단기 임대의 세금 차이가 14%p 이상 나기 때문에, 임대 전략을 정할 때 반드시 감안해야 하는 부분입니다.

콘도는 건물 외벽·공용 공간을 커버하는 마스터 보험(HOA 가입)과, 유닛 내부·개인 소지품을 커버하는 개인 보험(HO-6)이 따로 필요합니다. 마스터 보험이 있다고 개인 보험이 필요 없는 게 아니라는 점을 놓치는 경우가 많습니다. 허리케인·홍수 리스크가 있는 지역은 별도 특약이 필요할 수 있어, 보험사와 별도 확인이 필요합니다.